Динамика спроса на коммерческую недвижимость
Актуально:
Привлечение инвестиций на развитие бизнеса
За 2020 год спрос на куплю-продажу и аренду офисных площадей снизился, однако популярность гибких офисов, наоборот, росла. Их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды – 36%. В гибких офисах располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов. Кроме того, гибкие офисы часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома.
Рис. 2. Доля купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году в России, %
В целом, спрос на коммерческую недвижимость в России вырос за год на 15% (с сентября 2020 по сентябрь 2021 года). По данным «Авито.Недвижимость», за 9 месяцев 2021 года спрос на гибкие офисы увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 25%, на офисные помещения – на 26%, на складские помещения – на 17%, на торговые площади – на 12%.
При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась уже в 2020 году, несмотря на кризис. В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади – на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и гибкие офисы (ПСН) – на 12%.
Рис. 3. Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при купле-продаже в России, тыс. руб. кв. м.
Рост стоимости коммерческих помещений, в частности, связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях. Кроме того, рост средних цен также связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего.
За 2020 год спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале. Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске – на 26%, в Челябинске – на 18%. На рынке аренды в лидерах роста – Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%). При этом в большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве – сразу на 7%.
Поменяйся или умри
Фото: Михаил Лачугин
Теперь давайте посмотрим на развитие сферы розничной торговли с финансовой точки зрения. Сразу скажу, что крупные российские торговые сети вряд ли понесут серьезные убытки от весьма быстрой трансформации рынка. «Лента», «АШАН», Магнит«, X5 Retail Group (управляет сетями «Пятерочка», «Перекресток» и оставшимися магазинами «Карусель») и ряд других игроков уже начали перестройку бизнеса и свои позиции наверняка сохранят. Эти компании через многое прошли за последние 10-15 лет, поэтому имеют и запас «прочности», и приличный опыт.
Незначительная «турбулентность», как, например, у «Ленты», гендиректор которой высказывал недовольство итогами работы в 2019 году, или снижение операционных показателей сети «Магнит» — это издержки трансформации, но не признаки кризиса. Скорее, это даже фактор, свидетельствующий о некоторых крайне активных изменениях внутри компаний с целью наиболее успешно и быстро войти в новую эру ритейла.
Закрытие гипермаркетов крупных сетей, как это уже происходит, тоже не должно вызывать никакой паники. Это лишь этап развития. Гипермаркеты либо трансформируют в часть инфраструктуры для растущего рынка онлайн-заказов, либо взамен будут открывать магазины иных форматов.
Изменения грядут на рынке доставки онлайн-заказов. Полагаю, что крупные игроки, имеющие собственную инфраструктуру — складские комплексы dark store и логистику, а также лояльную аудиторию, вытеснят или поглотят небольшие проекты, работающие сейчас в этой сфере. Например, сервис «Яндекс. Лавка», имеющий всё вышеперечисленное, уже выходит за пределы Москвы — в Санкт-Петербург. Затем наверняка начнет осваивать и рынки других регионов. Его конкурент — «Сбермаркет» — своей инфраструктуры пока не имеет, однако, убежден, что это вопрос времени. Поэтому, если вдруг у кого-то из читателей есть мысли открыть свой бизнес на доставке продуктов питания из магазинов, — сейчас явно не время для такого проекта.
Как изменения в сфере ритейла могут отразиться на производителях и поставщиках продукции в торговые сети? Считаю, что сейчас для них наступает такой же «момент истины», как и для торговых сетей, ведь, с одной стороны, они получают много новых каналов сбыта, с другой — им тоже необходимо менять свой продукт и способы его предложения в зависимости от канала сбыта.
Многим своим партнерам и клиентам я уже сейчас советую не пытаться любой ценой попадать на полки классических торговых сетей, а внимательно смотреть на новые каналы сбыта. Прежде всего, на интернет и форматы «у дома». Более того, успешный старт продаж в интернет-канале у той же «Яндекс. Лавки», например, может стать трамплином для вполне легкого попадания на полки оффлайновых магазинов.
Какие условия прописывать в договор сегодня
При стимулировании проекта создания МТМ договор должен быть «легким». Можно предложить условия аренды:
- Старт с минимальной ставкой с последующей индексацией
- Возможность работы со ставкой аренды, которая выплачивается в виде % от товарооборота
- Отсутствие обеспечительных/гарантийных платежей
- Точечное/обдуманное применение инструмента штрафных санкций (ежедневные пени за просроченную арендную плату, разовые штрафы с фиксированными суммами за любые финансовые задолженности и т.д.)
- Возможность арендных каникул
В нашем примере мы сошлись на 2-х месяцах арендных каникул под проведение ремонтных работ (неотделимые интерьерные улучшения объекта общепита). А также поэтапной индексации арендной ставки до максимального уровня в $ 18 с НДС/м2
Девелоперам на рынке торговой недвижимости важно объективно оценивать возможности своего объекта. В ряде случаев, исходя из имеющегося целевого трафика, оправдано просить $ 100 за квадратный метр аренды. А где-то и $ 5 много
Такова сегодня ситуация
А где-то и $ 5 много. Такова сегодня ситуация.
В чем нельзя уступать, так это во вложении во внешний маркетинг. План-бюджет маркетинговых мероприятий должен прописываться на год и идти приложением к договору аренды.
Со стороны владельца должны быть сотрудники, контролирующие выполнение арендатором статей маркетинговых расходов. Например:
Не стоит экономить на вывеске. Лучше работает интуитивно понятная для вашей целевой аудитории световая вывеска
Свет фокусирует внимание посетителей и выглядит привлекательнее Внешний вид персонала. Он, конечно, зависит от целевой аудитории — это может быть униформа или casual. Безусловно, персонал изначально должен быть коммуникабельным: здороваться с посетителями, улыбаться и говорить грамотно
Знать «матчасть», будь то состав блюд в меню или размерный ряд новой коллекции в магазине джинсов. Все это арендодателю рекомендуется контролировать Контроль и обсуждение внутреннего маркетинга, который стимулирует посетителей зайти. Помимо бренд-рекламы в рамках здания: размещение информации в/на лифтах и эскалаторах, звуковых роликов на внутреннем радио объекта, видеороликов на экранах, промо-раздачи печатной продукции, можно проводить и целевые мероприятия (например, организация семейного мастер-класса по составлению икебан) и т.д
Безусловно, персонал изначально должен быть коммуникабельным: здороваться с посетителями, улыбаться и говорить грамотно. Знать «матчасть», будь то состав блюд в меню или размерный ряд новой коллекции в магазине джинсов. Все это арендодателю рекомендуется контролировать Контроль и обсуждение внутреннего маркетинга, который стимулирует посетителей зайти. Помимо бренд-рекламы в рамках здания: размещение информации в/на лифтах и эскалаторах, звуковых роликов на внутреннем радио объекта, видеороликов на экранах, промо-раздачи печатной продукции, можно проводить и целевые мероприятия (например, организация семейного мастер-класса по составлению икебан) и т.д.
Подготовьте грамотную презентацию
Рассматривая тот или иной бренд, арендодатель прежде всего обращает внимание на визуализацию будущего магазина и ассортиментный перечень. Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть). Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть)
Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть).
Предприниматель должен понимать и прогнозировать будущий оборот своего магазина. На этом выстраивается вся дальнейшая коммуникация по обсуждению коммерческих условий между арендатором и арендодателем.
Если у предпринимателя уже есть открытые магазины, будет замечательно, если он поделится цифрами по реальному товарообороту действующих точек, а также предоставит фотографии и видео магазина. Арендодателю будет проще понять его потенциал и принять решение о размещении.
Новый бренд может заинтересовать арендодателя как уникальностью в части оформления магазина и ассортимента, так и четкой, понятной экономикой будущего проекта. Прозрачность и ощущение надежного партнера в коммуникациях с арендодателем также добавит дополнительное преимущество при принятии решения о размещении в торговом центре.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Результаты
Фото предоставлено экспертом
Стартовавший с одной локации в бизнес-центре «no name» проект, сейчас представляет собой сеть с тремя объектами, в которой трудятся 8 сотрудников. Сеть прибыльна. Есть планы по открытию новых точек.
ИП и компании, работающие по-старинке, не гибки к изменениям. Часто они внезапно прекращают свою деятельность, что однозначно негативно для арендодателя в существующих условиях рынка.
Тогда как у потребителей уже давно повысились требования к розничному бизнесу в целом и общепиту в частности. Создание МТМ помогает повысить уровень обслуживания и дает выгоды как арендодателю, так и арендатору.
Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков
У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.
Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.
Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.
Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство
Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.
Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных. Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора»
Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора».
Шаг 2. Определяем размер арендной платы
Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.
Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.
Подробнее о преимуществах частного риэлтора – в соответствующей публикации на сайте.
На стоимость аренды влияет несколько факторов:
- площадь и состояние помещение;
- удалённость от центра города;
- близость транспортных развязок;
- общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.
Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.
Шаг 3. Ищем арендатора
Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.
О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.
Шаг 4. Подготавливаем документы
Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.
Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по жилищному праву.
Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед.ру работает в круглосуточном режиме.
Шаг 5. Заключаем договор аренды
Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.
Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов
О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным
Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя
Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.
Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.
Риск 1. Использование помещения не по назначению
В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.
Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.
Риск 2. Повреждение или пропажа имущества
Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.
Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.
Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.
Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату
Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.
Коворкинг — новая концепция для ТЦ
Интересная тема для перестройки работы торговых центров и поиска новых арендаторов — это коворкинг. Что это такое? Коворкинг — пространство для работы, место, которое может арендовать любой желающий. В любом случае — это не домашняя обстановка, в пижаме делать рабочие проекты тут как-то не комильфо, а потому, несмотря на всю демократичность пространства, есть ощущение офиса. Пусть и не в классическом понимании. А значит, есть и дисциплина — ну просто идеальное место для фрилансера или удаленщика.
Пока не было вакантных площадей, в ТЦ процесс с коворкингом шел достаточно вяло, говорит президент Национальной ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов Татьяна Шараева. Хотя вроде бы был положительный опыт — и западный, и российский. Сейчас же в Москве уже в двух ТЦ появились коворкинги, и они достаточно успешны. Поэтому достаточно скоро можно будет услышать о новых проектах коворкингов, реализованных в ТЦ, уверяет эксперт Финтолка.
Верьте в успех
Бывают единичные случаи, когда местная компания арендует большую площадь и становится чуть ли не трафикообразующими арендатором. Такой рост требует от локальных брендов многолетней тяжелой работы.
Чаще всего подобного успеха достигают предприниматели из сферы общепита. Из одной небольшой точки они вырастают в успешную ресторанную сеть в рамках одного города и начинают развиваться в других регионах.
Среди региональных компаний также есть примеры стремительного развития в категории развлечений — до форматов крупных развлекательных центров.
Пандемия повлияла на оффлайн-ритейл не лучшим образом — прежде всего сказалось падение трафика и, как следствие, продаж всех арендаторов торговых центров.
Я очень рада, что сейчас ситуация понемногу стабилизируется, и по нашему портфелю проектов мы видим, что практически все арендаторы начинают прирастать по оборотам и показывать положительную динамику. Чувствуется, что рынок оживает, и это не может не радовать!
Это подходящий момент для предпринимателей, чтобы попробовать свои силы в крупном проекте. Главное — учиться на чужих ошибках и ясно понимать цели своего бизнеса.
Фото на обложке: unsplash.com
Как поменялся трафик в торговых центрах
Аналитики утверждают, что трафик в торговых центрах и торгово-развлекательных комплексах еще не достиг допандемийных значений. В ближайшие месяцы ожидается, что он снизится еще на 10–15 %, а уже к концу 2022 года — до 25 %. Соответственно, и заработка будет меньше, выручка уменьшится до 30–50 %. Нам не надо быть серьезным экспертом, чтобы проверять эти данные, — достаточно взглянуть на свободные залы крупных ТЦ. Предприниматель и владелица сети магазинов корейской косметики Анастасия Полянская отмечает огромное падение трафика, и это заметно не только по финансовым показателям, но и невооруженным глазом продавцов. Даже в самый час пик парковка торговых центров достаточно пустая. Выручка торговых точек предпринимательницы в ТЦ на данный момент упала примерно на 30 %.
Анастасия Полянская, предприниматель, блогер, эксперт по развитию бизнеса и личного потенциала:
— Так или иначе, сейчас мы наблюдаем даже еще большее падение трафика, чем в периоды пандемийных ограничений. Это связано и с уходом брендов, например, торговый центр «Галерея Чижова» в Воронеже очень сильно завязан на якорных арендаторах, таких как Zara, Uniqlo, Stradivarius, Pull & Bear, Oysho.
Горожане знают, что в центре города данные магазины представлены только в этом торговом центре, они и привлекали большое количество посетителей.
Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов
Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.
Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.
Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».
Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.
Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы
В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.
Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.
Совет 2
Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах. Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов
Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.
Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами
Совет 3. Оцените электрические мощности
Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.
Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.
Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора
Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.
В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
- сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
- если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
- ответственность сторон за нарушение договора;
- условия расторжения соглашения.
Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.
Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.
Читайте материал по смежной теме «Купить коммерческую недвижимость».
Совет 5. Проверяйте документы на собственность
В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.
Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями
Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений
Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.
Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.
Сайт Правовед.ру – это квалифицированное и быстрое решение любых правовых вопросов.
Сделайте ТРЦ вашим помощником
Предпринимателю не стоит рассматривать арендодателя как экзаменатора.
После того как арендатор свяжется с ТРЦ, в переговоры вступят брокеры. Они обычно не только задают бизнесмену вопросы, но и дают рекомендации, о том, какую информацию необходимо подготовить для рассмотрения бренда. Далее идет обсуждение коммерческих вопросов и итоговое принятие решения по размещению.
Сотрудники торгового центра, заинтересованные в успехе своих арендаторов, всегда помогают им и делятся экспертизой в области визуализации и оформления магазина.
Предметом обсуждения становится и размер возможных инвестиций в ремонт помещения. Арендатор имеет выбор из несколько рекламных пакетов для продвижения внутри ТРЦ. В целом, если арендодатель качественно выполняет свою работу, то консультировать арендатора он будет на каждом этапе по всем вопросам до открытия магазина.
Магазин у дома — не место для кока-колы
Четвертое — потребитель становится все более умным и разборчивым. Его уже могут не устраивать одни и те же торговые марки транснациональных корпораций на полках магазинов, он ищет фермерский продукт, марки локальных производителей, продукцию небольших заводов. Именно за счет этого популярность в народе завоевывают небольшие магазины формата «у дома».
Также отмечу тягу определенной категории покупателей к продуктам категорий ЗОЖ и ПП (правильное питание), а также растущую популярность готовой еды и свежих продуктов. Модель совершения покупок меняется от «прийти в магазин в пятницу вечером и накупить полную тележку на неделю» к «приходить в магазин ежедневно и покупать свежие продукты ровно на день». Такая тенденция уже сильно заметна в мегаполисах, однако и до провинции она будет доходить.
Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости
Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.
1) Агентство.net
Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.
Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.
2) Респект
Коммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.
Фирма имеет несколько представительств в столице. В своей работе использует передовые информационные технологии и программное обеспечение собственной разработки. Имеет одну из самых обширных баз данных в Москве.
На сайте есть открытый онлайн каталог объектов недвижимости. Гарантирует клиентам правовую поддержку, консультирует по всем вопросам, связанным с недвижимостью.
3) Ренталком
Агентство работает на рынке московской недвижимости больше 10 лет. Коммерческие объекты – основной профиль компании. Содействует в аренде, продаже и покупке офисов, торговых точек, складов, производственных помещений, крупных объектов индустриальной недвижимости.
Сотрудники «Ренталком» отлично разбираются в юридических и финансовых аспектах сделок и успешно применяют свои знания на практике. Другие плюсы сотрудничества с агентством – оперативность, низкие тарифы, собственная база данных, в которую включены нежилые объекты Москвы и Подмосковья.
Рекомендуем к просмотру интересный ролик по теме аренды и покупке коммерческой недвижимости.
Как найти арендаторов
Для чего арендовать коммерческую недвижимость?
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
- относительно невысокие финансовые затраты;
- более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
- возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
- большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.
Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.
О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.
Отраслевая структура спроса на офисные помещения
В структуре спроса на офисы банки и финансовые компании, а также компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/ Коммуникации) были лидерами в 2020 году с долей в 31% каждый. Крупнейшей сделкой года стала предварительная аренда «Тинькофф Банком» всей офисной площади проекта AFI Square, ввод которого запланирован на 2022 год. Третье место с долей в 12,7% пришлось на компании сектора B2B.
Однако в связи с высокой активностью IT-компаний в структуре спроса на офисы компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/Коммуникации), они были лидерами в первые девять месяцев 2021 года с долей практически 28%. На втором месте оказались представители сферы B2B с долей в 14,5%. Средний размер сделки аренды составил в период I–III кв. 2021 г. 1 667 м2.
Рост интереса к гибким офисам
Следует отметить, что 2021 год отмечен ростом спроса на гибкие офисы. Рынок гибких рабочих пространств активно развивался в 2020 г. Совокупный объем предложения по результатам года составил 293 тыс. м2. Суммарно за 2020 г. компаниями было арендовано 22 тыс. м2 в гибких рабочих пространствах. Доля гибких рабочих пространств по отношению к совокупному объему офисных площадей достигла 1,5%, что приблизило Москву к среднерыночному европейскому значению в 1,9%. Для сравнения, в Париже аналогичный показатель остановился на уровне 2,0%, а в Лондоне эта доля доходит до 5,0%.
На рынке гибких рабочих пространств 85% от общего объема предложения составляют площадки крупных сетевых операторов, интерес которых направлен на корпоративных клиентов, арендующих крупные блоки и на длительный срок. Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например, MeetingPointи CEO Rooms. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция».
Несмотря на то, что большинство компаний, выбирающих гибкие офисы, представляют собой сектор TMT, все больше корпораций из разных сфер деятельности выбирают подобный формат размещения. Рынок гибких офисов продолжает развиваться значительными темпами, в том числе появляются новые профессиональные операторы гибких пространств: из последних появившихся в 2021 году крупных игроков данного сектора можно выделить FLEXITY и Pridex.
Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора
Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.
Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав
Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.
Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».
Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты
Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.
Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.
Пример
Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.
Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.
Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.
