Махачкала
Относительно дешево можно приобрести небольшую квартиру в Дагестане. Преимущество такой покупки в том, что за последние пару лет этот регион стал активно развиваться в качестве туристического направления:
- В 2020 году Дагестан получил серебряный статус в номинации «Российский гастрономический туризм». В 2021 году регион не смог разместить всех желающих отдохнуть здесь.
- В городах активно строят новые дома.
- Цены в начале 2022 года относительно низкие, однако в ближайшее время ожидается подорожание (по примеру Сочи).
Дешевле всего в Махачкале обойдется готовая квартира на окраине (50-70 тыс. руб. за “квадрат”). В центре аналогичный объект будет дороже (около 100-120 тыс. руб. за 1 кв. м). Покупать новостройку лучше на стадии котлована — в этом случае цена “квадрата” достигает 70-100 тыс.
Окупаемость
Для начала нужно рассчитать срок окупаемости квартиры, которую вы приобретаете для сдачи в аренду. Изучите рынок недвижимости, проанализируйте цены на покупку и на аренду. Учтите все факторы, которые повлияют на ваш бизнес. Будете ли вы заниматься долгосрочной сдачей или посуточной. Расположение и площадь квартиры: большие жилплощади без транспортной доступности окупаются намного медленнее. Время простоя и прочие форс-мажоры, например, потоп или пожар. Сколько раз и в каком объёме вы будете делать ремонт, нужны ли затраты на мебель и технику.
Самые быстрые по окупаемости – однокомнатные квартиры и апартаменты, примерно через 8–11 лет пойдёт прибыль. Для двухкомнатных потребуется уже 10–12 лет, а уж для трёхкомнатных срок растянется на 15–20 лет.
Инвестиции в жилье в кризис: какие риски
В кризисное время инвестиции в недвижимость в любом случае помогут сохранить средства, поскольку на долгой дистанции квадратные метры не падают в цене, а наоборот, растут, говорит Коркка из «Метриума».
«Например, в период кризиса 2009 года отдельным покупателям удавалось всего за год удвоить заработок от приобретения недвижимости», — отмечает она. Однако средняя доходность инвестиций в квартиры и апартаменты обычно держится на уровне 10% в год, добавляет эксперт. Но все зависит от конкретного периода финансовой нестабильности и от условий в момент, когда недвижимость была приобретена, поясняет Коркка.
В текущей ситуации при покупке недвижимости есть и риски: например, усложнение процесса приемки квартиры, говорит она. До конца 2022 года действуют правила, по которым покупатель обязан подписать акт приема-передачи даже в случае выявления существенных недостатков, отмечает Коркка. Девелопер должен их устранить в течение 60 дней. Подавать в суд и требовать неустойку можно только по истечении этого срока, говорит эксперт.
Важно! Приобретая недвижимость по субсидированной ставке, стоит обратить внимание на величину переплаты в сравнении с обычным кредитом. Если разница превышает 30%, то продать жилье в случае неспособности обслуживать кредит по той цене, за которую оно было приобретено, может быть затруднительно
В марте многие аналитики ожидали восстановления спроса и цен в III квартале, а к декабрю — выхода на привычный уровень продаж, говорит Савченко из Apple Real Estate. «Действительно, в конце августа — начале сентября сделки пошли на увеличение, клиенты успокоились и были готовы совершать сделки, которые до этого откладывали. Но все резко изменилось, и сейчас прогнозировать что-то на горизонте года просто не имеет смысла», — полагает он.
Нужно учитывать риски замедления темпов строительства, что может привести к переносу сроков сдачи жилых комплексов, говорит Савченко. Объявленная частичная мобилизация, безусловно, внесла коррективы в планы потенциальных покупателей: некоторые из них боятся заключать сделки. «Но именно в такие турбулентные моменты в экономике недвижимость продолжает оставаться наиболее понятным и предсказуемым активом», — отмечает эксперт. Для поддержания спроса многие застройщики сейчас предлагают существенные скидки на квартиры, более удобные варианты оплаты в части снижения ипотечных ставок или новых программ рассрочки, добавляет он.
ЦБ в свою очередь разрабатывает программы поддержки мобилизованных граждан. Так, например, мобилизованные граждане или члены их семей смогут обратиться в банк за отсрочкой по платежам или попросить уменьшить размер выплат по кредитам и займам на период мобилизации, напоминает он.
Что важно
По данным Nielsen, самый важный критерий при поиске квартиры — цена (52%), далее по убыванию значимости — местоположение, размер и планировка. Еще большее значение имеет район — 91% выбирающих жилье знают точно, в каких районах они хотят купить недвижимость.
По данным Яндекс.Недвижимости, жилье чаще всего ищут по району (36% всех пользователей, применяющих фильтры), а по станции метро — только 5%. Также популярными фильтрами при поиске стали «Цена „до“» (21%), «Тип дома» (тоже 21%).
Но после того, как пользователь нашел несколько вариантов — какие факторы влияют на выбор квартиры? На первом месте также оказалась цена, в тройку вошли транспортная доступность и площадь квартиры. Надежность застройщика заняла четвертое место, а последнюю, десятую строку в этом рейтинге — планировка и наличие балкона или лоджии.
Также пользователи обращают внимание на наличие рядом с домом инфраструктуры: магазина, торгового центра, рынка, детского сада, школы и парка. Бренд застройщика играет большую роль
По данным опроса Google, 19% респондентов отметили его ключевым фактором при выборе квартиры на первичном рынке, а определяются с брендом застройщика до начала поисков жилья. Это говорит о том, что с клиентами нужно работать не в момент поиска ими квартиры, а задолго до этого
Бренд застройщика играет большую роль. По данным опроса Google, 19% респондентов отметили его ключевым фактором при выборе квартиры на первичном рынке, а определяются с брендом застройщика до начала поисков жилья. Это говорит о том, что с клиентами нужно работать не в момент поиска ими квартиры, а задолго до этого.
Mail.Ru Group сообщает, что ключевыми факторами при выборе недвижимости назвали цену, состояние дома, квартиры и расположение.
В какие квартиры лучше не инвестировать?
Сложнее продать квартиру, когда она находится в одном из двух типов районов. Во-первых, в необжитых жилых комплексах, где пока отсутствует инфраструктура и есть перебои с транспортом (работа общественного транспорта налажена плохо, дороги разбиты, пробки). Во-вторых, так называемые «социальные гетто». «Это неблагополучные районы, одной из проблем которых, помимо низкого качества жилья, является специфичность проживающего контингента. Это социально депрессивные районы со всеми сопровождающими в виде высокого уровня преступности, наркомании, алкоголизма», — говорит Смирнов.
По его словам, также трудно продать большие квартиры (трехкомнатные и четырехкомнатные): их покупают либо семьи с несколькими детьми, либо состоятельные покупатели. И тех, и других не так много, как покупателей студий и однушек.
«Для инвестирования лучше всего не покупать квартиры на первых и последних этажах. Первые чаще всего отдают под коммерческие пространства, а жить там не очень удобно. Последние этажи труднее продать по „психологическим“ причинам: в старых домах часто текла крыша, а сейчас, хоть верхние квартиры защищают современные технологии строительства и технический этаж, но многие люди, особенно в возрасте, по привычке предпочитают их не покупать», — говорит Моор.
Планировка, ремонт, этаж
По словам эксперта рынка недвижимости Евгения Смирнова, наиболее рентабельные для перепродажи квартиры — это однушки и студии. «Они наиболее дешевы, подходят молодым парам, одиноким людям, идеальны под сдачу на длительный срок или посуточно. Среди покупателей квартир большим спросом пользуются так называемые „евро-планировки“ с просторными кухнями-гостиными и отдельными спальнями», — рассказал Смирнов АиФ.ru.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев рекомендует выбирать квартиры для дальнейшей перепродажи без отделки. Главная цель инвестора — подешевле купить и подороже продать. А ремонт — это дополнительные деньги. «Рынок вторичной недвижимости полон объявлений о продаже квартир без отделки в построенных домах, покупатель все равно будет переделывать ремонт по своему вкусу», — поясняет он.
Но часто жилье с черновой отделкой (с разводкой электрики, труб водоснабжения и выровненными стенами) продается лучше: это не самые приятные работы, которые обычно растягиваются на долгое время. Поэтому, если застройщик за символическую плату предлагает услугу по тому же выравниванию стен, лучше согласиться. Или заняться черновой отделкой на время продажи квартиры.
Наиболее удачные с точки зрения продажи этажи — «средние», выше третьего, до шестого-седьмого. Что касается планировки, то, по данным Лябихова, наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры с популярными планировками.
Условия для покупки жилья: да или нет
Согласно данным ДОМ.РФ, в августе российские застройщики запустили строительство 3,7 млн кв. метров многоквартирного жилья, что на 23% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В первые месяцы 2022 года запуски росли, в марте и апреле резко снизились из-за неопределенности со спросом и себестоимостью строительства. Затем в июне и июле вновь начали увеличиваться (+34% к маю). Август стал первым месяцем, начиная с зимы, когда застройщики запустили больше проектов, чем годом ранее.
Больше всего строительства нового жилья запущено в Москве (4,2 млн кв. метров с начала года), Краснодарском крае (2,6 млн кв. метров) и Московской области (2,2 млн кв. метров). По темпам запуска лидирует Ростовская область, где за 8 месяцев на рынок выведено на 36% жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года. На втором месте Приморский край (+35%), что объясняется эффектами реализации льготной программы «Дальневосточная ипотека», на третьем — Москва (+32%).
Сейчас на рынке первичного жилья сложились благоприятные условия для покупки, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Ключевая ставка находится на самом низком уровне с начала года, до конца 2022 года действует льготная ипотечная программа с господдержкой, объясняет она. Также сейчас на рынке много вариантов, предлагаемых для покупки в кредит с субсидированной ставкой от застройщика от 0,1%.
«В последнее время ЦБ говорит о скором введении ограничений на выдачу ипотеки с такой низкой ставкой. У покупателей еще есть шанс заскочить в последний вагон и приобрести жилье на хороших условиях», — говорит она.
На первичном рынке Москвы спрос на квартиры с начала года вырос на 2%, на апартаменты, наоборот, сократился на 34%, говорит генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.
Рост спроса происходит за счет снижения ипотечных ставок на квартиры и введения субсидированной ипотеки от застройщиков, подтверждает он. По его словам, доля сделок с использованием ипотеки в августе на рынке квартир составила 83%, что на 20,7% больше, чем в начале года, и на 25%, чем год назад.
«Ипотека будет продолжать оставаться основным драйвером спроса», — считает он.
Число сделок и средние цены на первичном рынке Московского региона за январь — август 2022 года
Месяц
Число сделок, тыс.
Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб.
Январь
6 927
402
Февраль
8 552
412
Март
9 975
418
Апрель
5 591
417
Май
4 292
420
Июнь
5 475
406
Июль
6 076
412
Советы специалистов
Чтобы понять, выгодно ли продавать квартиру в 2022 году, внимательно изучите советы опытных риэлторов:
- Просмотрите все похожие предложения и установите цену на свою квартиру по нижней планке;
- Если нашелся клиент, который хочет купить ваше жилье, но при этом сильно торгуется, не стоит терять с ним связь. Скорее всего, он заинтересован в том, чтобы приобрести недвижимость именно в вашем районе;
- Найдите опытного риэлтора, желательно по рекомендациям знакомых или друзей. Вы об этом не пожалеете.
Люди, которые первыми принимают сложившуюся ситуацию и опускают цены на жилье, выигрывают, поскольку стоимость квартир продолжает снижаться и буквально через месяц они все равно опускаются на тот уровень, которого так добивались ваши покупатели. Пока вы решаете, надо ли продавать квартиру в 2022 году и определяетесь с ценой, они найдут другое, более выгодное предложение, а вы останетесь ни с чем.
Как быстро продать квартиру? Как быстро продать квартиру?
Важные критерии выбора
Выбирая квартиру для покупки, следует учесть несколько характеристик:
Ликвидность. Объект недвижимости должен располагаться в районе с развитой инфраструктурой и иметь хорошую транспортную доступность.
Регион. В населенном пункте должен активно развиваться рынок жилья. Эксперты советуют изучить спрос и предложение на квартиры. Хороший показатель — строительство малоэтажных домов и высоток.
Цена. Приобретать недвижимость нужно только в том случае, если цены не достигли своего пика.
Перспективы. Целью инвестиций является получение дохода от аренды жилья
По этой причине важно, чтобы в городе было большое население и развитый туризм.
На основе таких показателей специалисты в области недвижимости выделили несколько городов. Москва и Санкт-Петербург в этот список включены не были.
Может стать выгодным вложением: стоит ли открывать производство кухонь на заказ
Можно получить скидку: преимущества покупки бизнеса по сравнению с его началом
Компактность, простота: стоит ли начинать бизнес на копчении кур
Екатеринбург
Среди уральских городов особого внимания заслуживает Екатеринбург. О плюсах приобретения здесь недвижимости высказалась Татьяна Ахметдинова, представитель компании «Этажи»:
- Этот город представляет собой крупный логистический и промышленный центр.
- В течение последних лет отмечается высокий приток мигрантов и студентов из других городов. Это свидетельствует о повышенном спросе на аренду жилья.
- За 2021 год цена 1 кв. м в новостройке выросла всего на 13 тыс. руб., на вторичном рынке — на 19 тыс. руб.
- Екатеринбург стал единственным российским городом-миллионником, в котором за 2021 год численность населения возросла.
- Активными темпами развивается жилищное строительство.
Стоимость 1 кв. м в новых домах достигла 108 тыс. руб. При покупке вторички 1 кв. м будет стоить в среднем 93,9 тыс. руб.
Быть или не быть?
Потенциальные продавцы часто задают вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру? Выгодно ли это или может нужно немного подождать, пока цены начнут подниматься?
Опытные риэлторы считают, что на рынке недвижимости сделки совершаются в любых экономических условиях, но только в том случае, если появляется выгодное предложение. Поэтому, если вы не можете определиться, продавать ли квартиру в кризис, сначала ответьте на простой вопрос, есть ли в этом острая необходимость? Если можно повременить с продажей, отложите это мероприятие на пару лет.
Теперь постараемся найти ответ на вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру в 2022 году, если нет времени ждать, пока произойдут какие-то изменения на рынке. У некоторых людей в связи с различными жизненными обстоятельствами иногда возникает необходимость в срочной продаже жилья. В таком случае следует воспользоваться методом альтернативной покупки, сразу найти замену жилью, которое вы собираетесь выставить на продажу.
Люди, которые не поинтересовались, можно ли продавать квартиру в кризис, и продали свое жилье в 1998 году, остались без крыши над головой, потому что их рублевые сбережения, в связи с резким падением курса национальной валюты, в один миг превратились в копейки
Такой риск существует всегда, поэтому обратите особое внимание на советы экспертов, куда вложить деньги в 2023 году, чтобы защитить их от инфляции
Посуточно или долгосрочно
Совершенно разный подход к посуточной и долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Однозначно, длительные взаимоотношения с арендатором выстроить проще. Краткосрочная аренда – практически полноценная работа с большими затратами по времени. Но и доход тоже будет выше и быстрее. Однако на него влияет множество сторонних факторов. Например, с приходом ковида краткосрочная аренда резко просела, но в данный момент возросла по тем же причинам. Люди стали больше путешествовать внутри страны.
Не так просто раскрутить своё жильё, чтобы не было простоев. Как раз в этом случае выгоднее сделать интересный дизайн, обставить квартиру со вкусом. Красивый интерьер выделит вас среди тысяч других вариантов.
Студии, апартаменты и однокомнатные квартиры как нельзя лучше подойдут для посуточной аренды. Именно такое жильё чаще всего ищут туристы и люди в командировке. В таком случае имеет смысл рискнуть и купить квартиру ближе к центру города. Переплата за локацию может окупиться за счёт большей прибыли: за посуточную сдачу можно получать 7–8% годовых, а за долгосрочную только 4–6%. Главное – помнить, что в вместе с тем увеличивается и риск простоя в низкий сезон или в случае форс-мажоров.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгода и риски
Учитывая текущую волатильность рынков, инвестиции в коммерческую недвижимость — один из классических способов защитить средства в условиях всеобщей неопределенности, говорят аналитики консалтинговой компании CORE.XP. «Однако для таких целей лучше всего подходят качественные существующие объекты в крупных городах, которые пользуются спросом у арендаторов и способны приносить стабильный арендный доход», — уточняют они.
Принимая во внимание желание некоторых зарубежных собственников коммерческой недвижимости покинуть российский рынок, существует возможность купить качественный объект с дисконтом к цене, что в долгосрочной перспективе может быть выгодным вложением, поясняют в CORE.XP. В зависимости от класса офисного объекта и его расположения цены варьируются от 160 до 384 тыс
руб. за кв. м без учета НДС
В зависимости от класса офисного объекта и его расположения цены варьируются от 160 до 384 тыс. руб. за кв. м без учета НДС.
«В течение года цена объектов класса В изменилась минимально, а вот в классе А с начала года средний показатель цены на доступные помещения вырос на 15%, с 306 до 351 тыс. руб. за кв. м без учета НДС», — говорят в компании. Такой рост связан в основном с изменением стадии строительства объектов — основной объем предложений класса А приходится на строящиеся объекты, уточняют эксперты CORE.XP.
Основные риски, которые необходимо принимать во внимание инвестору в коммерческую недвижимость России:
– международная напряженность
– высокая инфляция
– снижение покупательной способности
– позиция зарубежных арендаторов, которые могут покинуть страну в зависимости от степени эскалации текущей ситуации
Частным инвесторам стоит обратить внимание на ЗПИФ, которые позволяют инвестировать в качественные объекты коммерческой недвижимости (например, складского сегмента) даже непрофессиональным игрокам с меньшим бюджетом, говорят в CORE.XP
Как правильно совершить покупку квартиры для сдачи?
Инвестор, имеющие свободные денежные средства, должен правильно подобрать хороший вариант недвижимости, чтобы получать стабильный доход. Многие инвесторы для этого используют не свои средства, а заемные у банка, погашая из арендных платежей ипотеку за сдаваемое жильё.
Район и целевая аудитория
Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду? Нужно сдавать именно ту квартиру, которая располагается в удобном с точки зрения инфраструктуры районе.
Расположение квартиры влияет на размер арендной платы, в значит – на срок окупаемости инвестиций.
Нужно отдавать при выборе предпочтение следующим квартирам:
- около ВУЗов, институтов, колледжей и других мест постоянного обитания студентов;
- рядом с метро или автобусными остановками;
- рядом с парковкой;
- около школ садиков, государственных больниц и поликлиник;
- рядом с деловым центром.
Все эти принципы ориентированы на определенные категории целевой аудитории. Если квартиру снимает семья с детьми, им будут важны поликлиники, школы и детские сады. Если квартиру снимает одинокий работающий мужчина на автомобиле, ему нужна будет рядом парковка и близкое расположение с бизнес-центром города.
Надежными квартиросъемщиками являются молодые работающие семьи, которые нацелены на карьерный рост, постоянную работу и съем жилья. Семьи с детьми обычно также нацелены на долгосрочную аренду и не любят бегать с одной квартиры в другую. Если сдавать квартиру студентам, для подстраховки нужно брать контакты родителей для решения финансовых трудностей и споров.
Планировка и отделка
При выборе квартиры для покупки под сдачи в аренду важное значение стоит уделить квадратуре объекта недвижимости. В 2022 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры
В 2022 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры.
Рассмотрим, чем может быть выгодна та или иная планировка квартиры в аренде:
- Однокомнатные квартиры до 40 квадратных метров площадью. В таком жильё квадратный метр стоит дороже, проще сделать ремонт, легче контролировать жильцов. Спрос на такую недвижимость стабильно высокий среди нескольких целевых аудиторий.
- Студии площадью до 30 квадратных метров. Маленькие квартиры доступны для съема многим категориям граждан.
- Двухкомнатные квартиры или трёхкомнатные под сдачу в аренду можно покупать только при наличии действительно выгодных предложений. Сдать такое жильё гораздо сложнее, чем однокомнатную квартиру. Однако, двухкомнатные квартиры довольно ликвидны на рынке продажи жилья. Трёхкомнатные квартиры можно сдавать по изолированным комнатам сразу трём жильцам.
- Многокомнатный квартиры имеют самую низкую ликвидность, особенно если располагаются в дешевом сегменте. Такую недвижимость могут снять только приезжие лица из ближнего зарубежья, работающие в столице нелегально.
Не стоит приобретать комнаты под сдачу в аренду. В этом случае постоянно придётся считаться с мнением других собственников долей и соседей, которые могут быть недовольно постоянной сменой жильцов.
В квартире должна быть минимальная отделка и необходимая мебель для жизни жильцов. Такие полностью укомплектованные квартиры берут с большей долей вероятности.
Если есть необходимость сэкономить на покупке жилья, нужно брать квартиру в новостройке на этапе ее строительства. Однако проще всего купить квартиру на вторичном рынке с уже готовым ремонтом и развитой инфраструктурой.
Апартаменты или жилая недвижимость?
Апартаменты не являются жилым объектом недвижимости, это коммерческое жильё. Сегодня в Москве строится огромное количество жилья апартаментного типа. Реклама предлагает выгодно вложить инвестиции в такое жильё и сдавать его в аренду.
Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи в аренду? Такое вложение денежных средств имеет свои подводные камни, которые нужно учитывать, в частности:
- Апартаменты стоят дешевле квартир процентов на 20% — это выгодно.
- За апартаменты придётся оплачивать очень повышенные коммунальные платежи именно собственнику жилья.
- В апартаментах нельзя прописаться, поэтому жильцы, желающие получить прописку, предпочтут апартаментам обычные квартиры.
- Апартаменты располагаются в самых удобных с точки зрения транспортной доступности районах – это выгодно.
Многие сегодня осторожно относятся к апартаментам, поскольку данное понятие никак не урегулировано в законодательстве. Поэтому лучше не рисковать, и покупать все-таки обычную жилую квартиру для сдачи в аренду
Способы оценки
Перед тем как продать квартиру в кризис, нужно определить ее реальную стоимость.
Это можно сделать разными способами:
- Обратитесь за помощью к опытному риэлтору. Такой специалист приедет по указанному адресу и бесплатно оценит ваше жилье. Но стоит помнить о том, что профессионалы, которые имеют большой опыт в данной сфере, преследуют одну цель – получение прибыли. Они могут намеренно занизить стоимость квартиры, чтобы быстрее ее продать и получить свою долю;
- Пригласите независимого эксперта. Перед тем как стать оценщиком недвижимости, такой специалист проходит специальное обучение, поэтому он, скорее всего, правильно определить реальную стоимость вашей квартиры;
- Разобраться с вопросом, стоит ли продавать квартиру в 2022 году, вам помогут объявления в интернете и СМИ. Внимательно изучите похожие предложения, чтобы понять, по какой цене вы сможете продать свое жилье;
- Назначьте свою цену и ждите покупателя. Чтобы дождаться, пока сработает этот метод, нужно запастись упорством и терпением, поскольку никто не может сказать, сколько вам придеться ждать своего покупателя.
После того как вы выясните рыночную стоимость квартиры, нужно снизить ее цену на 5–10%. В таком случае ваше предложение будет отличаться от других, поэтому покупатели найдутся в самое ближайшее время.
