Спрос упал до нуля: как рынок посуточной аренды жилья выживает в карантин

Как подготовить квартиры?

Отделочные материалы лучше покупать с запасом. Если придётся подклеить обои или заменить плитку, в магазине может не оказаться таких же образцов;
Стены и полы в ванной и на кухне следует покрывать плиткой. Её всегда можно отмыть от любых загрязнений;
Потолки можно просто покрасить, но в квартирах бизнес-класса предпочтительно установить натяжные конструкции;
В комнатах желательно поклеить прочные моющиеся обои с ненавязчивым рисунком. Они не должны быть белыми или слишком светлыми;
В прихожей полы также стоит отделать плиткой. Стены можно покрыть пластиковой вагонкой или другим моющимся материалом;
Не нужно использовать где-либо гипсокартонные стены и конструкции. Повредить их очень легко, а отремонтировать — затруднительно;
Наружные углы стен желательно защитить уголками. Во время эксплуатации жилья эти участки страдают больше всего;
Двери могут быть недорогими или же премиальными. Первые несложно заменить, а вторые меньше повреждаются. Устанавливать модели со стёклами опасно;
Все замки должны работать безупречно. Посетитель будет чувствовать себя спокойнее, не переживая за сохранность имущества;
Работу кранов и выключателей, состояние трубопроводов и розеток нужно проверять регулярно. Поломки в них могут привести к серьёзным неприятностям;
Не стоит вешать крупные люстры и устанавливать хрупкие напольные светильники. Чем меньше таких элементов — тем ниже вероятность инцидентов;
Можно освежить интерьер квартиры при помощи зелени. В магазинах есть недорогие и неприхотливые растения;
От ковров лучше отказаться. Они накапливают в себе пыль и служат убежищем для насекомых. Кроме того, пятна с ковров сложно вывести.

Разумеется, на этом перечень задач не заканчивается. После каждого гостя придётся наводить порядок, проверять работу электроприборов и сантехники, менять и отдавать в стирку бельё и полотенца, устранять неисправности

Рекомендуется разработать чек-лист и действовать в соответствии с ним, чтобы не упустить чего-то важного

Резюме проекта

Пример бизнес-плана будет представлен на основе посуточной аренды квартир в крупном городе. Этот бизнес имеет хорошие перспективы именно в большом городе, где целевая аудитория достаточно широка. Впрочем, этот бизнес не менее выгоден в небольшом туристическом городе. Суть бизнеса в сдаче 3-х квартир, владелец которых сдает жилплощадь посуточно в разных районах города: две в центральном районе и одну – в спальном районе . Соответственно, клиенты будут как среднего и высокого класса, так и ниже среднего.

Общая характеристика квартир:

Квартира-студия 1-комнатная на 3-м этаже общей площадью в 30 кв. м в центральном районе.
2-комнатная на 5-м этаже общей площадью в 45 кв. м рядом с метро.
Квартира в спальном районе 1-комнатная общей площадью в 30 кв. м на 2-м этаже.

Следует отметить, что как перспектив, так и конкурентов будет много. Однако спрос на этот вид услуги позволяет занять свое место в нише и развивать бизнес, получая пассивный доход. Конкуренты – частные лица, которые сдают аналогичную жилплощадь, и агентства по недвижимости. Основные критерии, которые позволят бороться с конкурентами, – это индивидуальный подход к клиенту, высокий уровень сервиса для квартир в центре города и доступная стоимость для квартиры на окраине города.

Чтобы начать реализацию идеи, необходимо приобрести мебель и технику. Также на стартовом этапе необходимо составить бизнес-план посуточной аренды квартир с расчетами. Чтобы были инвестиции в более перспективный проект, рекомендуется в течение минимум полугода сдавать одну из квартир посуточно с минимальными вложениями на расходный материал (постельное белье и коммунальные услуги). В этом случае будут возможность погасить стартовые затраты на квартиры среднего и VIP-класса.

Для начала следует изучить риски, которые являются камнем преткновения для приобретения стабильного дохода:

Нестабильный спрос.
Недобросовестные жильцы (воровство мелкой техники, элементов интерьера, порча имущества).
Снижение платежеспособности потенциальных жильцов в связи со снижением экономической ситуации в стране.
Агрессивные конкуренты.
Неудачное соседство, что может ухудшить сервис и спокойное проживание жильцов.

Заранее предугадать количество жильцов в месяц сложно, однако успех во многом зависит от активного поиска и правильной коммуникации с потенциальными жильцами. Им надо предложить то, что они хотят получить: полную информацию о квартире, выгодные стороны (близость к метро, этажность не ниже 2-го этажа и не выше 10-го, наличие всего необходимого в квартире, балкон, удачный вид).

Для правильного поиска клиентов сам предприниматель должен проанализировать объем конкурентов и понять, кто будет для него ключевым клиентом и на кого направлять максимум усилий. Для квартир в центре города следует искать жильцов таких категорий: парочки, командировочные, туристы. Искать их лучше всего на популярных интернет-ресурсах, где эти люди ищут квартиры. Целевой аудиторией для квартир на окраине города являются молодые компании, туристы и командировочные с меньшим уровнем дохода.

Подводные камни посуточной аренды квартир

Немало людей, отправляясь в путешествие или командировку или планируя романтическую встречу, предпочитают снять квартиру, а не гостиничный номер. Однако, помимо очевидных плюсов, у этого вида временного жилья есть и минусы, с которыми до сих пор нередко сталкиваются те, кто хочет пожить в домашней обстановке.

Не работает – плати

Одно дело, когда вы действительно виноваты в поломке. В таком случае лучше признать вину и возместить ущерб. Но попадаются и недобросовестные владельцы, которые пытаются починить уже давно сломанную вещь за ваш счет. Доказать свою невиновность будет сложно, если вы изначально не проверили квартиру и не указали на неисправность в договоре аренды.

Необходимость бронировать заранее

Если хотите снять квартиру на сутки, помните, что апартаменты нужно бронировать заранее. Никто не даёт гарантии, что понравившийся вам вариант будет свободен на нужные даты, если вы займётесь поисками слишком поздно.

Важно также учитывать, что в «сезон» (летне-осеннее время и праздничные дни) спрос на посуточный съём жилья повышен, и снять хорошие апартаменты сложнее. В это время они не простаивают, и многие забронированы на месяц вперёд

Чем удобнее расположение квартиры и чем симпатичнее она выглядит на фотографиях, тем выше спрос. Снять такие апартаменты тоже сложнее, а значит, нужно бронировать как можно раньше.

Бабушкин вариант вместо евроремонта

На фотографиях в интернете квартира выглядит, как конфетка, и блистает свежим евроремонтом, а в реальности это замшелая берлога, явно доставшаяся кому-то по наследству от бабушки? В такой ситуации оказывалось немало клиентов, легко ведущихся на отфотошопленные картинки в интернете.

Чтобы не стать жертвой злой шутки судьбы в стиле «ожидание/реальность», ищите варианты с реальными отзывами. Те, кому «посчастливилось» снять такую квартиру, чаще всего не ленятся выразить своё мнение о её состоянии в отзыве.

Бывают случаи, когда арендодатель сообщает, что интересующая вас квартира уже занята, но вы можете снять другую, которая ничуть не хуже. Сразу отметайте такие предложения. Чаще всего альтернатива, которую предлагает собственник, выглядит гораздо печальнее.

Хозяин – не совсем хозяин

Рекомендации тщательно проверять документы арендодателя, чтобы убедиться в его праве на квартиру, – не пустые слова. Немало предприимчивых людей умудряются снять жильё в долгосрок, а сами пересдают его посуточно. Возникнет очень неприятная ситуация, если реальный собственник решит неожиданно наведаться в свои владения, и встретит там незнакомых людей.

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Даже при наличии таких подводных камней и рисков снять жильё на сутки и провести время с комфортом – это не сложно. Просто будьте бдительны, тщательно проверяйте информацию, не отмахивайтесь от формальностей и не доверяйте безоговорочно владельцам квартир.

Алина Старостина, занимается с супругом организацией корпоративов, сдает свой загородный дом в Подмосковье

Предыстория

«После свадьбы переехали с мужем в загородный дом. На участке было два дома: основной и гостевой. Один дом выставили на продажу, но покупатель долго не находился. В итоге решили сдавать посуточно в аренду.

Я тогда подумала о размещении второго дома на Airbnb, доход от сдачи мог бы стать для нас хорошим подспорьем. Тем более мы и так тратили средства на содержание дома. Плюс проживаем в соседнем доме, это позволило бы держать историю с арендой на контроле. Сейчас дом сдается уже три года, а мы получили статус «суперхозяева».

Что сдает

«Мы сдаем стильный дом в Домодедово. В нем отдельная кухня-беседка, парная с настоящей дровяной печкой (дрова входят в стоимость, растопить печку помогут хозяева). Гостям доступна парковка, скалодром и спортивный уголок».

Гости

«Арендуют дом в основном пары и небольшие компании, которые приезжают на выходные за город. Аудитория Airbnb — приятные и воспитанные люди. Серьезных нарушений со стороны гостей нет. Правда, за три года не обошлось без курьезных случаев, а однажды стильный дом превратился в территорию экзорцизма.

Как-то две девушки забронировали у нас дом. Они мне сразу показались какими-то странными, но дом мы им все же сдали. Потом заметили, что к ним стали часто приезжать другие люди. Одна машина уезжала, другая приезжала. Как я поняла, в доме проводились занятия по изгнанию дьявола при помощи банных процедур, эфирных масел и медитации.

Закончилась эта история потраченными нервами, недельным отмыванием бани (вместо четырех человек в ней побывали 25) и плохим отзывом о гостях».

Как все устроено

«Весь процесс регулируется через приложение, оно позволяет всегда быть на связи с гостями. Серьезные допрасходы после сдачи дома на Airbnb у нас не появились. Дом мы и так содержали. Наша домработница до этого занималась уборкой, поэтому искать специального человека не пришлось. Сейчас она помогает нам менеджерить процесс аренды.

На дрова стало больше уходить денег, но это тоже незначительные траты. За все время гости четыре раза разбивали плитку на полу, меняли мы ее сами. Мелкий ремонт приходится делать — но его мы делали и без сдачи».

Сколько зарабатывает

«Загрузка дома в среднем составляет 50–70%. В самый плохой месяц — 40%, летом достигает 90%. Арендная ставка — 4,5 тыс. руб. в сутки. В 2019 году на сдаче дома мы заработали 1 млн руб.

Сначала это воспринималось как игрушка, а сейчас — неплохой доход, около 100 тыс. руб. в месяц. Еще мы можем знакомиться с большим количеством интересных людей.

Недавно решили сдавать в аренду и второй дом, подключили Booking. Миллион хорошо, но два — еще лучше. Сейчас активно осваиваем Booking, и уже есть три бронирования».

Обстановка и оснащение квартиры для посуточной аренды

При долгосрочной аренде вполне реально найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой. Квартиру для краткосрочной аренды обязательно необходимо оснастить.

Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно включает:

двуспальную кровать 140–180 см;
диван;
платяной шкаф;
телевизор;
обеденный стол;
2–3 стула;
кухонный гарнитур;
холодильник;
варочную панель или плиту;
стиральную машинку;
микроволновую печь;
электрочайник.
Некоторые владельцы дополнительно докупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.

Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:

«Такие площадки, как Booking, Airbnb, „Суточно“, дают гостям возможность искать квартиру по фильтрам: есть ли интернет, телевизор, стиральная или посудомоечная машина и т. п. Чем больше у вас имеется из этого списка, тем чаще квартира будет появляться в результатах поиска».

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Надо смотреть, для какого гостя сделана квартира. Для семей с детьми должна быть полноценная детская с игрушками, а не безликая комната. В маленькой квартире для пары чаще всего не нужна духовка, а у семей с детьми она пользуется спросом. В моих квартирах помимо стиральных есть ещё и сушильные машины, но буквально 2–3 гостя сказали, что выбрали квартиру из-за неё».

Виктория Соболева, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Большим спросом пользуются квартиры с кроватью в качестве основного спального места. Дополнительное спальное место будет неоспоримым плюсом. Например, диван-кровать в кухонной зоне позволят принимать не только пары, но и семьи из трёх человек».

К квартире посуточно гости предъявляют почти такие же требования, как к гостинице. Поэтому, в отличие от долгосрочной аренды, хозяину придётся покупать все бытовые принадлежности и расходные материалы, а затем регулярно их обновлять. В квартире обязательно должны быть:

постельное бельё на каждое спальное место;
подушки и одеяла;
большое и маленькое полотенце для каждого гостя;
посуда для готовки и сервировки;
туалетная бумага, мыло, шампуни и гели для душа, средство для мытья посуды и стиральный порошок.

Кроме того, хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе. Всё это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине.

Почему это перспективно

Все больше россиян в поездках на отдых, мероприятия или в командировки предпочитают останавливаться в съемных квартирах. Это дешевле и удобнее, чем жить в гостинице — в квартире можно самостоятельно готовить, стирать, в ней комфортнее расположиться с детьми или большой компанией. Кроме того, в некоторых населенных пунктах это, просто-напросто, единственная опция временного найма жилья. При этом сдача жилой недвижимости в аренду — один из самых простых и понятных вариантов ведения бизнеса и получения дохода.

В первую очередь, бизнес посуточной аренды — это часть экономики шеринга, которая бурно растет в разных сферах и по некоторым прогнозам к концу 2025 года обещает увеличиться в 10 раз. Такое стремительное развитие шеринговой экономики неудивительно. Молодое поколение, воспитанное на осознанном потреблении, глобализации и тотальном распространении интернета, разделяет принципы данной модели (заключающиеся не во владении, а в пользовании) и старается следовать им во всех жизненных аспектах. Краткосрочная аренда является прекрасной иллюстрацией такого подхода: она настолько гибкая, что можно даже сдавать квартиру, в которой живешь сам.

Профессиональную сдачу жилья посуточно, тем не менее, нельзя назвать доходом пассивным. Она требует регулярных усилий и в зависимости от масштаба бизнеса — найма сотрудников. Жильцов необходимо заселять и выселять, а убираться придется чаще, чем при долгосрочной аренде (средний срок посуточной аренды составляет 2–3 дня). Но вложенные затраты можно окупить с лихвой, ведь краткосрочная аренда является самым прибыльным видом рентного бизнеса. Собственник останется в плюсе, даже не обеспечивая своему объекту постоянную 100% заполняемость — нескольких дней в неделю может оказаться вполне достаточно. Так, в среднем, доход от сдачи жилья в краткосрочную аренду составляет 14–15% годовых, тогда как долгосрочная аренда приносит от 6 до 7% в зависимости от уровня объекта и региона.

Кроме того, сейчас вполне удачный момент для того, чтобы начать этим заниматься. Во-первых, во время Чемпионата мира по футболу 2018 года многие россияне впервые попробовали такой вид аренды жилья и теперь предпочитают его для отдыха и работы. Во-вторых, хотя пандемия нанесла сильный ущерб краткосрочке, она же определила тренды, которые можно обратить себе на пользу. Так, в ближайшем будущем люди все еще будут избегать людных мест и придерживаться социального дистанцирования, и здесь у частных квартир и домов есть преимущество перед отелями и гостиницами. Сформировавшиеся у населения за время самоизоляции привычки помогут собственникам и немного сэкономить — например, бесконтактное заселение может сократить расходы на организацию заезда и выезда гостей. Нужно учесть и тот факт, что пандемия ускорила уход с рынка наименее подготовленных арендаторов, а значит, конкуренция стала чуть ниже.

”Упаковка” квартиры для сдачи в аренду

Красивая упаковка важна сейчас для продажи любого товара. Наш бизнес не исключение. Профессиональное фото – необходимость в этом бизнесе. Помните, что вашим будущим клиентам интересно жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер», а, значит, квартира должна выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей. Так как впечатление о жилье потенциальный квартиросъемщик черпает из фотографий, поэтому его оттолкнут захламленные, мрачные, с перегоревшими лампами комнаты. Обязательный минимум, который должен быть на фото — «стратегически важные места» в квартире – это кухня, ванная комната, туалет и жилые комнаты.

Павел Рязанов, бывший военный, в управлении 12 московских квартир, которые сдает посуточно

Предыстория

«Пятнадцать лет служил в ВС РФ, после увольнения стал искать возможности заработка. В итоге четыре года назад занялся сдачей квартир в аренду посуточно.

Долго искал нишу, в которой мне будет комфортно и где не нужно больших вложений. На YouТube посмотрел серию роликов про посуточную аренду квартир и решил этим заняться. В самом начале выбрал «путь Джедая» — делал все сам. На тот момент у меня было восемь квартир, и что такое отдых, я не знал. Иногда приходилось работать по 28 часов подряд. Особенно при раннем выезде гостей, например в три часа ночи. Нужно выселить, убрать, постирать, погладить. И снова в бой».

Что сдает

«Сейчас в моем управлении 12 квартир: восемь однокомнатных, три двухкомнатные и одна трехкомнатая. Практически все они расположены в ЮЗАО. Снять посуточно эти квартиры можно от 2,8 тыс. до 6 тыс. руб. за сутки».

Сколько зарабатывает

«Рассматривать сдачу квартир посуточно нужно как полноценный бизнес со своей системой, сотрудниками, фондом оплаты труда. Сейчас загрузка квартир среднем составляет 80–90%, на новогодние каникулы может быть 100%-ное заполнение. Одна квартира в месяц приносит в среднем 25–50 тыс. руб. чистой прибыли. При грубых подчетах средний заработок составляет 450 тыс. руб. ежемесячно».

Гости

«Есть стереотип, что посуточная аренда — это что-то полулегальное с беглыми преступниками, где продают запрещенные препараты, а подростки проводят шумные вечеринки. На самом деле — это бизнес, который ведется в рамках правового поля. Гости получают все чеки и нужные документы. В квартире, например, нельзя курить, необходимо соблюдать порядок и тишину.

Целевая аудитория — приезжие из регионов, также часто квартиры посуточно снимают иностранцы и командировочные. Люди, которые пользуются посуточной арендой, в большинстве своем воспитанные, интеллигентные, думающие и отзывчивые. С ними приятно общаться и иметь дело. Именно для них мы стараемся повысить свой сервис.

Иногда гости нарушают порядок и портят вещи: оторвут карнизы, сломают табуретку или пятно на мебели поставят. Вечеринки тоже проходят, в таком случае гостям приходится разъяснять, что праздновать нужно культурно.

Бывает, что мы не находим в квартире фен, полотенце или чайные ложки. Чайные ложки почему-то наши гости очень любят, примерно четыре-пять штук «расходятся на сувениры» всего за месяц. Фены увозят с собой наши гости-женщины, но, скорее, не из злого умысла, а просто по рассеянности».

Расходы и нюансы

«В среднем расходы на квартиру — 40–45 тыс. руб. (коммунальные платежи, уборка и т. д). Косметический ремонт приходится делать примерно раз в три года. Текущий ремонт из серии «сломался смеситель», «не работает розетка», «течет холодильник» производится постоянно во время смены гостей.

Советы юристам

Сдача жилья посуточно – это предпринимательская деятельность, связанная с получением немалой прибыли. Поэтому корпоративным юристам необходимо быть предельно внимательным при консультировании владельцев квартир, составлении договор аренды и обеспечить соблюдение требований законодательства при осуществлении подобной деятельности:

Необходимо следить не только за своевременной уплатой налоговых отчислений, но и за соблюдением стандартов качества предоставляемого жилья. Гражданское и жилищное законодательство в целом достаточно либерально, однако содержит и императивные нормы, нарушение которых влечет ответственность вплоть до уголовной.
Так, к примеру, если при ремонте квартиры применялись материалы, содержащие вредные химические вещества, запрещенные нормами строительства, то необходимо уточнить у владельцев по поводу этого и указать на необходимость устранения проблемы.
Также нужно быть готовым к судебным искам как со стороны жильцов, так и со стороны соседей. Не всякие соседи будут спокойно смотреть на постоянно сменяющихся жильцов за стеной или над потолком. Необходимо подготовиться к грамотному ответу таким беспокоящимся соседям.
В редких случаях можно столкнуться с судебными тяжбами, связанными с выплатой страховых премий. Ведь наступление страхового случая это всегда тревожная ситуация для страховщика. Любой страховщик будет пытаться найти способы не выплатить деньги. Во избежание предоставления ему поводов для этого, следует разъяснить арендодателям порядок поведения при страховом случае.

В общем, нужно быть готовым ответить на все осаждающие вопросы, как со стороны государственных органов, так и со стороны частных лиц.

У Минстроя родилось предложение

Президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предлагает:

Проще говоря, Надежда Косарева предлагает давать льготную ипотеку для юридических лиц, которые готовы вкладываться в покупку арендных домов. Дальше — больше. Общественница выступает за налоговые льготы тем, кто строит арендные дома и сдаёт в них квартиры, а также за послабления по выделению земли и подключению к сетям.

Про людей тоже не забывают. Давно уже ходят предложения субсидировать аренду жилья льготным категориям граждан. Это будет альтернатива социальному найму, на которое сейчас у регионов не хватает квартир.

Какую квартиру выбрать под посуточную аренду

В связи с экономическим кризисом, который никак не закончится. Предпринимателям, сдающим посуточно квартиры с аренду. Приходится демпинговать между собой, понижая стоимость аренды квартир. Тем самым размывая до этого стабильную прибыль.

Это говорит об отсутствии спроса на аренду посуточных квартир внутри садового кольца.

Путем простых математических вычислений, вы обнаружите. Что арендуя трехкомнатную квартиру на длительный срок у собственника в ЦАО, вы будете платить ему по 80000 рублей в месяц.

А от сдачи этой квартиры в аренду у вас будет выходить 130 000 рублей валового дохода. Из которого 30000 рублей это чистая прибыль.

То есть: 130000 доход – 80000 субаренда – 20000 налоги и расходы = 30000 руб. прибыль.

В то же время, арендуя квартиру такой же площади в спальном районе Москвы. Вы заплатите собственнику квартиры всего лишь 40000 рублей.

И квартира в спальном районе, при средней наполняемости. Принесет такую же прибыль, как и квартира, расположенная в центре Москвы.

То есть: 90000 доход – 40000 субаренда – 20000 налоги и расходы = 30000 руб. прибыль.

Это в идеале. Ну а теперь подумайте, что случится если у вас заполняемость. Этих двух разных по стоимости субаренды квартир. Будет почти на ноле.

Ну вот не идут к вам ночевать клиенты по каким-то причинам. И ничего с этим не поделать.

А ведь в 2020 году, когда были перекрыты границы между странами так и случилось. Все описанное стало реальностью.

И теперь уже выгода выбора квартиры в спальном районе становится очевидна.

Ведь ваши убытки составят уже не 80000 рублей, а только 40000 рублей в месяц.

Другими словами, при одной и той же прибыли. Квартира в центре, является в два раза более рискованной инвестицией.

Учтите это при подборе квартиры для ведения бизнеса по сдаче посуточно квартир в аренду.

Вы теперь убедились, что квартира в центре. Появляется в портфеле предпринимателя, занятого посуточной арендой. Не как прибыльный актив, а скорее для имиджа.

Другого рационального смысла ее нахождения в портфеле не просматривается.

Ведь если подойти к вышеописанной ситуации с точки зрения здравого смысла. То даже школьник ответит вам.

Что гораздо логичнее взять в субаренду 2 квартиры по 40000 рублей. Каждая из которых, будет приносить по 30000 рублей прибыли в месяц.

Чем арендовать 1 квартиру за 80000 рублей в месяц. Имея при этом, в два раза меньше прибыли. Зато в центре.

Маркетинг и реклама

Несмотря на то, что бизнес посуточной аренды квартир сложно назвать организацией в полном смысле, использование инструментов маркетинга и рекламы напрямую влияет на доходность бизнеса. Они необходимы в борьбе с конкуренцией, которая, как мы уже говорили, достаточно велика.

Объявления о сдаче квартир в посуточную аренду будут размещаться ежемесячно:

Наименование	Сумма
На досках бесплатных объявлений
На доске «Авито» в платном разделе	5 000
В газетах	5 000
В социальных группах на топовых местах	5 000
Объявления на улице	500
Флаеры для раздачи в местах скопления ЦА (ж/д и аэропорт)	7 500
Сотрудничество со службой такси, печать на обратной стороне визитки информации о посуточной аренде квартир	5 000
Итого	28 000

Как зайти в этот бизнес

Начать заниматься краткосрочной арендой довольно легко. Это реально сделать, имея стартовый капитал всего в 50–100 тысяч рублей (в зависимости от региона). Сперва можно потренироваться и предложить в аренду одну или несколько комнат в собственной квартире. Если этот вариант вас не привлекает, попробуйте себя в управлении квартирами ближайших родственников. Наконец, можно самому снять жилье на долгий срок и пересдавать его в субаренду (конечно, владелец жилплощади должен быть согласен с таким развитием событий). Кстати, из-за пандемии уговорить на это собственников стало проще — во время коронакризиса часть из них остались без жильцов, снимающих квартиры на долгий срок, и оценили преимущества краткосрочной аренды. Соответственно, при необходимости бизнес можно масштабировать, набирая портфель объектов в субаренду и создавая свою сеть апартаментов — именно по этой схеме действуют большинство успешных предпринимателей.

Продвигать объект проще всего с помощью агрегаторов. Они предоставляют готовые решения как потенциальным клиентам, так и владельцам недвижимости — календарь занятости, модуль онлайн-бронирования, инструменты продвижения, чат для общения, поиск по карте, отзывы и так далее. Кроме того, именно туда идут люди, когда ищут жилье для отпуска в интернете: например, на «Авито Недвижимости» соответствующий раздел ежемесячно просматривают 48 миллионов раз. А социологическое исследование от агентства Aquarell Research показывает, что в Москве и Санкт-Петербурге решающим фактором для выбора объекта является быстрота бронирования, а вот для регионов известность ресурса важнее, чем для столиц.

Как зайти в этот бизнес

Выбор квартиры для краткосрочной аренды

Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Как, например, посуточно сдать большую многокомнатную квартиру? Как и «убитую» (без ремонта): сдать их посуточно практически нереально. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть.

Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли оно для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя. Для иностранцев и туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. О том, как сдавать квартиру посуточно без проблем, не придётся задумываться и собственникам бюджетного жилья в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за аренду из-за высокой стоимости лечения. А вот в спальных районах вдали от метро со спросом наверняка будут проблемы, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на сутки.

Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно. Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают убитые квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер или даже разделить на небольшие студии.

Хост, занимающийся субарендой или управлением недвижимостью, ищет её по тем же параметрам. А инвестор зачастую даже не занимается поиском квартиры, а нанимает управляющего, чтобы он сам подобрал подходящий объект и затем сдавал в аренду посуточно для получения прибыли.

Как минимизировать усилия и максимизировать доход

В первую очередь нужно правильно оценить привлекательность вашего варианта и при необходимости адаптировать его под нужную аудиторию. Например, арендаторы, присматривающие жилье вблизи деловых кварталов, с большой долей вероятности оценят хорошую шумоизоляцию, высокоскоростной wi-fi и рабочий стол; а в многокомнатных квартирах, рассчитанных на семьи с детьми, не лишними будут детская кроватка и ящики для хранения игрушек. Стоит учесть, что на цену и спрос на жилье влияют расположение (центр города, деловые хабы, культурные или природные достопримечательности), транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры рядом (магазины, кафе), свежесть ремонта и оригинальность дизайн-проекта. В среднем по России однокомнатная квартира (самый востребованный вариант) сейчас стоит около 1300–1400 рублей в сутки. Жилье в туристических местах, а также загородные объекты (например, коттедж на берегу озера) могут быть на порядок дороже, особенно в высокий сезон и в пиковые даты. С ценой, как правило, нужно экспериментировать: слишком высокая цена будет отпугивать часть клиентуры, слишком низкая – вызывать подозрения. Со сроками тоже проявляйте гибкость, ориентируясь, например, на сезонность: так, можно сдавать объекты посуточно в периоды высокого спроса и переходить на среднесрочную аренду (несколько недель — пару месяцев) в несезон. Бывалые предприниматели советуют добиваться наполняемости 80–90% времени — тогда жилье приносит стабильный доход. Исключение здесь составляет категория элитной недвижимости — в этом случае месячной окупаемости иногда можно добиться буквально за пару уикендов аренды.

Не забывайте действовать по ситуации и чутко реагировать на происходящее вокруг. Например, одними из многочисленных последствий коронавирусного кризиса стали переобучение медицинского персонала и отложенный спрос на плановые операции. Медицинский туризм будет набирать обороты, а значит спросом будут пользоваться квартиры неподалеку от лечебных учреждений.

Стереотип о том, что сдача квартир посуточно — рынок непрофессионалов и бездельников, желающих легких денег, не соответствует действительности. Это уже давно упорядоченный бизнес с участием профильных компаний и частных предпринимателей. По данным «Авито Недвижимости», частные лица занимают чуть больше 20% на рынке краткосрочной аренды жилья, а все остальное предложение обеспечивает бизнес и управляющие компании (УК).

Кстати, не стоит недооценивать роль УК, именно они придут на помощь, если вы не уверены в своих силах или сомневаетесь, что сможете уделять этому занятию достаточно времени. Все больше владельцев недвижимости начинают пользоваться услугами доверительного управления, в рамках которого УК берут на себя часть обязанностей хозяина объекта (например, проверку состояния квартиры, техническую поддержку, оплату коммунальных услуг, поиск новых жильцов и так далее).

Между прочим, выйти из этого бизнеса также достаточно легко. Это не производство, которое требует капитальных затрат и перепродажи оборудования. Если по каким-то причинам дело не взлетело или разонравилось, можно просто расторгнуть договор с владельцем. А если, наоборот, все сработало и хочется перенаправить энергию в новое русло — передайте свои объекты в надежные руки подходящей управляющей компании. За свои услуги УК берут в среднем около 30% прибыли.

Можно ли сдавать квартиру посуточно в жилом доме

Президент подписал Закон, который вносит изменения в ст. 17 Жилищного кодекса РФ (т.н. «Закон о запрете гостиниц и хостелов», он же «Закон Хованской»). Положения вступают в силу с 1.10.2019 года.

Люди начали переживать: «Запретили сдачу квартир в аренду!», «Теперь нельзя арендовать недвижимость!». Но это заблуждение.

Изменения, которые появились в ст. 17 ЖК, касаются размещения ГОСТИНИЦ И ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ. Т.е. объектов, которые предоставляют услуги проживания + дополнительные услуги (уборка, охрана, питание и так далее).

Норма законодательства не касаются обычных граждан. Последние могут свободно сдавать помещения в аренду и снимать квартиры.

Если говорить про хостелы и мини-отели, которые занимали этаж в жилом комплексе, то у них как раз и будут проблемы. Законодательство указывает, что гостиничные услуги можно предоставлять только в отдельном здании.

Теперь вы знаете, с чего начать бизнес, какие документы подготовить, как быстро выйти на окупаемость, что за плюсы и минусы нужно иметь в виду.

Рынок посуточной аренды квартир вымирает

Как подготовить квартиры?

Резюме проекта